CARF confirma tributação sobre cessão gratuita de imóvel da pessoa física para empresa: entenda os impactos

É relativamente comum que empresários utilizem um imóvel de sua propriedade particular como sede, depósito ou estabelecimento da própria empresa, sem cobrar aluguel. À primeira vista, essa prática pode parecer simples e sem consequências tributárias.

No entanto, um recente entendimento do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) reforça que essa situação pode gerar incidência de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre um rendimento presumido.

O que decidiu o CARF?

O CARF entendeu que a cessão gratuita de um imóvel pertencente à pessoa física para utilização por uma pessoa jurídica da qual ela é sócia pode gerar tributação pelo Imposto de Renda.

Segundo o entendimento, mesmo que o proprietário não receba aluguel, a legislação considera que ele obteve um rendimento presumido correspondente a 10% do valor venal do imóvel ao ano, sujeito à tributação pelo IRPF.

O principal fundamento é que pessoa física e pessoa jurídica possuem patrimônios distintos, ainda que o proprietário seja sócio majoritário ou até mesmo detenha 99,99% das quotas da empresa.

O argumento do contribuinte foi rejeitado

No caso analisado, o contribuinte alegou que:

O CARF rejeitou esse entendimento, reforçando que:

• o imóvel continua pertencendo à pessoa física;
• a empresa possui personalidade jurídica própria;
• a utilização gratuita do imóvel caracteriza hipótese prevista na legislação tributária.

Base legal

O entendimento está fundamentado no art. 41, §1º, do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda), que trata da tributação de imóveis cedidos gratuitamente.

Como funciona a tributação?

A legislação presume um rendimento anual equivalente a 10% do valor venal do imóvel.

Exemplo

Imagine um imóvel com valor venal de R$ 3.000.000,00.

• Valor venal: R$ 3.000.000,00
• Rendimento presumido (10%): R$ 300.000,00

Esse valor poderá compor a base de cálculo do IRPF do proprietário, conforme as regras aplicáveis.

Um contrato de comodato resolve?

Existem exceções?

Sim. A legislação prevê exceções para cessões gratuitas realizadas entre:

• pais e filhos;
• cônjuges;
• outros parentes de primeiro grau.

Essas hipóteses não se aplicam quando a cessão é feita para uma pessoa jurídica, ainda que ela pertença ao próprio proprietário do imóvel.

Quais cuidados o empresário deve tomar?

Cada situação deve ser analisada individualmente. Dependendo do caso, podem existir alternativas mais eficientes do ponto de vista tributário, como:

• celebração de contrato de aluguel por valor de mercado;
• integralização do imóvel ao capital social da empresa;
• avaliação dos impactos de ITBI, ganho de capital e registro;
• análise dos reflexos na contabilidade da empresa e na declaração do IRPF;
• planejamento patrimonial e sucessório.

E quando o imóvel cedido é rural?

Tudo isso vale também quando o imóvel cedido gratuitamente à empresa é uma propriedade rural — sede administrativa, galpão ou área usada como depósito dentro de uma fazenda, por exemplo. O rendimento presumido de 10% ao ano incide sobre o valor venal do imóvel cedido, independentemente do ITR que já é apurado sobre a mesma propriedade todo ano.

São tributos e bases de cálculo diferentes: o ITR incide sobre a terra nua declarada na DITR — veja no guia completo do ITR quem é obrigado a declarar —, enquanto o rendimento presumido do art. 41 incide sobre o IRPF do proprietário pessoa física. Antes de decidir entre comodato, aluguel ou integralização ao capital social, também vale simular o ITR do imóvel para ter o quadro tributário completo.

Conclusão

A decisão do CARF serve como alerta para empresários que utilizam imóveis particulares em suas empresas sem qualquer remuneração.

Mesmo sem o recebimento de aluguel, a cessão gratuita pode gerar tributação pelo Imposto de Renda, além de futuras autuações fiscais caso a situação não seja tratada corretamente.

Antes de adotar ou manter esse modelo, é recomendável realizar uma análise tributária para verificar qual estrutura oferece maior segurança jurídica e eficiência fiscal.

Importante: este artigo possui caráter informativo e não substitui uma análise técnica individualizada. Cada caso deve ser avaliado considerando a legislação vigente e as particularidades da operação.