Ganho de capital na venda de imóvel rural: como o VTN define o imposto — e o que o CARF decidiu

Quem vende um imóvel urbano calcula o Imposto de Renda sobre a diferença entre o que pagou e o que recebeu. Quem vende um imóvel rural pode estar sujeito a uma regra completamente diferente — e ignorá-la custa caro nos dois sentidos: paga-se imposto a mais por desconhecimento, ou paga-se a menos e vem a autuação.

A diferença está no art. 19 da Lei nº 9.393/1996, que manda apurar o ganho de capital pelo Valor da Terra Nua (VTN) declarado, e não pelos valores da escritura. Em dezembro de 2025, o CARF julgou um caso que afastou uma restrição que a Receita Federal vinha aplicando a essa regra.

A regra que só existe para imóvel rural

O art. 19 da Lei nº 9.393/1996 estabelece que, para imóveis rurais alienados a partir de 1º de janeiro de 1997, consideram-se como custo de aquisição e como valor de alienação o VTN declarado, respectivamente, no ano da aquisição e no ano da venda.

Na prática, a base tributável não é a valorização registrada em cartório — é a valorização da terra nua conforme o próprio contribuinte declarou ao longo dos anos.

O que é o VTN — e o que ele deixa de fora

O Valor da Terra Nua é o valor do imóvel sem nada que tenha sido incorporado a ele. Ficam de fora, por definição legal:

• construções, instalações e benfeitorias;
• culturas permanentes e temporárias;
• pastagens cultivadas e melhoradas;
• florestas plantadas.

É o mesmo VTN que sustenta o cálculo do ITR todo ano. Para entender como ele se forma, como a Receita o arbitra pelo SIPT e onde consultar o do seu município, vale a leitura do artigo sobre o Valor da Terra Nua e como consultá-lo.

Como o cálculo muda na prática

Considere um imóvel adquirido em 2015 e vendido em 2026, com estes números:

A diferença de base é de R$ 1.300.000. Sobre o ganho de capital incidem alíquotas progressivas a partir de 15%, de modo que a sistemática aplicada representa, neste exemplo, quase R$ 200 mil de imposto.

Repare que a regra não é uma opção de planejamento: quando o contribuinte se enquadra no art. 19, aquela é a apuração devida — para mais ou para menos. Há casos em que o VTN produz ganho maior que o da escritura.

A restrição que a Receita criou

Com o tempo, a Receita Federal passou a condicionar a aplicação do art. 19 à entrega, pelo próprio contribuinte, do DIAT — o Documento de Informação e Apuração do ITR, que é a parte da DITR onde se declara o VTN — nos anos de aquisição e de alienação.

Não havendo esse DIAT em nome do vendedor, o Fisco descartava o regime do VTN e apurava o ganho pelos valores das escrituras, quase sempre resultando em imposto maior.

O problema é que a exigência esbarra em situações corriqueiras:

• imóvel adquirido depois de encerrado o prazo da DITR daquele ano;
• venda realizada antes da abertura do prazo de entrega;
• transferência de titularidade ainda em regularização no CAFIR;
• DIAT entregue regularmente, porém pelo proprietário anterior.

Em todos eles o VTN existe e é idôneo — apenas não foi declarado por quem vendeu. Sobre prazos e obrigatoriedade de entrega, veja o prazo da DITR 2026.

O que o CARF decidiu

No Acórdão nº 1101-001.966, julgado em 16 de dezembro de 2025, o CARF analisou justamente a hipótese em que o DIAT havia sido apresentado pelos antigos proprietários do imóvel, e não pelo alienante autuado.

O colegiado concluiu que a lei não condiciona a aplicação do art. 19 a que a declaração tenha sido feita pelo próprio contribuinte. Existindo valores de VTN válidos e disponíveis para os anos de aquisição e de alienação, a finalidade da norma está atendida e o regime deve ser aplicado.

O fundamento é mais amplo que o caso concreto: o descumprimento de uma obrigação acessória não altera a base de cálculo do tributo, salvo quando a própria lei disser que altera. Como o art. 19 não traz essa consequência, a exigência criada pela fiscalização não encontra apoio legal.

Até onde vai essa decisão

É preciso dimensionar corretamente o que foi decidido, para não criar falsa segurança:

• trata-se de decisão administrativa de uma turma do CARF — não é súmula vinculante nem decisão judicial com efeito geral;
• ela não dispensa a entrega da DITR: quem está obrigado continua obrigado, e a multa por atraso segue devida;
• ela também não valida VTN subdeclarado — se o valor estiver abaixo do referencial, a Receita pode arbitrá-lo pelo SIPT, e aí o problema é outro.

O que a decisão faz é remover um obstáculo formal. Serve como precedente para sustentar a tese em impugnação ou recurso, não como autorização para relaxar com as declarações. Se a intimação já chegou, veja como funciona a defesa em autuações de ITR.

É o segundo precedente recente do CARF em matéria patrimonial rural — o outro tratou da cessão gratuita de imóvel para empresa do próprio sócio, ali em desfavor do contribuinte.

Cuidados antes de vender

1. Levante o VTN declarado dos dois anos. O do ano da aquisição e o do ano da venda são os únicos números que interessam para a apuração. Guarde os recibos das DITRs.
2. Confira a coerência histórica. Uma sequência de VTN muito abaixo do referencial do município enfraquece a posição, tanto no ITR quanto no ganho de capital.
3. Regularize os cadastros antes da escritura. CAFIR, CCIR e CAR desatualizados travam a operação e criam divergência entre o que se declara e o que se registra.
4. Verifique o enquadramento. Pessoa jurídica no lucro real está fora do art. 19; imóvel adquirido antes de 1997 segue a regra da escritura.
5. Faça a conta antes. Apure pelos dois critérios e confirme qual é o devido — não o mais barato, o devido.

Se o imóvel está em carteira e a venda ainda não aconteceu, há espaço para organizar declaração e cadastros com calma. Depois da escritura assinada, o VTN dos anos anteriores já é o que é. O guia do Imposto Territorial Rural ajuda a entender como esses números se formam.

Em resumo

A venda de imóvel rural tem regra própria: para quem se enquadra no art. 19 da Lei nº 9.393/1996, o ganho de capital sai da diferença entre os VTN declarados, não entre os valores de escritura. A decisão do CARF de dezembro de 2025 reforça que a Receita não pode afastar essa sistemática exigindo uma formalidade que a lei não previu.

Mas o alcance é esse, e nada além. A regra continua exigindo VTN declarado, coerente e comprovável. Cada operação merece análise individual antes da assinatura — e não depois da intimação.