VTN 2026: o que é o Valor da Terra Nua e como consultar o do seu município

O VTN — Valor da Terra Nua é o ponto de partida da base de cálculo do ITR: é dele que se extrai o VTN tributável, sobre o qual incide a alíquota (Lei nº 9.393/1996, art. 11). Todo o resto da declaração (área tributável, grau de utilização, alíquota) só define quanto desse valor será tributado e a que percentual.

Errar o VTN é errar o imposto inteiro. E é o campo que a Receita mais cruza com dados próprios — por isso o VTN subdeclarado é uma das causas mais frequentes de arbitramento no ITR.

O que é o VTN — e o que ele não inclui

A definição está na Lei nº 9.393/1996, art. 10, § 1º, inciso I: VTN é o valor do imóvel, excluídos os valores relativos a:

• construções, instalações e benfeitorias;
• culturas permanentes e temporárias;
• pastagens cultivadas e melhoradas;
• florestas plantadas.

Ou seja: terra nua é o solo com sua superfície e a vegetação nativa que houver sobre ele. Nada do que o produtor construiu ou plantou entra na conta.

Ficam de fora do VTN, na prática: casa-sede, galpão, curral, silo, barracão, cercas, açudes, estradas internas, sistema de irrigação, cafezal, laranjal, canavial, eucalipto plantado e pastagem formada.

O art. 8º, § 2º da mesma lei acrescenta dois pontos que costumam passar despercebidos:

• o VTN deve refletir o preço de mercado das terras apurado em 1º de janeiro do ano a que se refere a declaração — para a DITR 2026, 1º de janeiro de 2026;
• o valor declarado é considerado autoavaliação da terra nua a preço de mercado. A responsabilidade pelo número é de quem declara, não da Receita.

VTN não é o valor de mercado do imóvel

Esta é a confusão mais comum. Valor de mercado do imóvel é terra mais benfeitorias mais lavouras. VTN é só a terra.

Consequências diretas:

• O valor da escritura não serve como VTN. A compra e venda embute benfeitorias e culturas.
• Construir um barracão não aumenta o ITR. O imóvel vale mais no mercado, o VTN não sobe.
• A data de referência é fixa: 1º de janeiro do exercício, não a da compra nem a da transmissão.
• Não repita o VTN do ano anterior sem conferir se o preço da terra na região mudou.

Como o VTN entra no cálculo do ITR

O VTN total do imóvel não é tributado integralmente. Só a parcela correspondente à área tributável:

Área tributável é a área total menos as áreas não tributáveis: preservação permanente, reserva legal, RPPN, interesse ecológico, servidão florestal, áreas cobertas por florestas nativas e áreas comprovadamente imprestáveis. A alíquota sai do cruzamento entre a área total do imóvel e o grau de utilização (GU), que é a área efetivamente utilizada dividida pela área aproveitável.

Um exemplo com números fechados. Imóvel de 400 ha, sendo 80 ha entre reserva legal e APP — área tributável de 320 ha. VTN de R$ 10.000,00/ha, VTN total de R$ 4.000.000,00:

• VTN tributável = R$ 4.000.000,00 × (320 ÷ 400) = R$ 3.200.000,00
• Com GU acima de 80% e área entre 200 e 500 ha, a alíquota é 0,10% → ITR de R$ 3.200,00
• Com o mesmo VTN, mas GU de 40%, a alíquota sobe para 2,30% → ITR de R$ 73.600,00

O mesmo VTN gera 23 vezes mais imposto conforme o grau de utilização. Antes de fechar a declaração, vale simular o ITR do seu imóvel com os números reais. Para a estrutura completa do tributo e quem é obrigado a declarar, veja o guia do ITR.

Como a Receita usa o SIPT para arbitrar o VTN

A Receita Federal mantém o SIPT — Sistema de Preços de Terras, instituído pela Portaria SRF nº 447, de 28 de março de 2002. É o banco de valores de referência de terra por município e por aptidão do solo.

A base legal do uso está no art. 14 da Lei nº 9.393/1996: em caso de falta de entrega da declaração, subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas, a Receita procede ao lançamento de ofício do imposto considerando as informações sobre preços de terras constantes do sistema por ela instituído.

Os dados vêm dos municípios conveniados. A IN RFB nº 1.877/2019 padronizou esse envio, feito por serviço específico no e-CAC. O VTN é informado por hectare e separado por aptidão: lavoura boa, regular e restrita, pastagem plantada, silvicultura ou pastagem natural, e preservação da fauna ou flora.

Por que o VTN subdeclarado é o item mais fácil de a Receita arbitrar

Porque é o item mais barato de fiscalizar. Área tributável exige conferir CAR, averbação e laudo. Grau de utilização exige checar produção. O VTN exige comparar um valor por hectare com uma tabela.

Quando o arbitramento se confirma, o lançamento cobra a diferença de imposto, juros pela Selic e multa de ofício de 75% (Lei nº 9.430/1996, art. 44, inciso I), que sobe para 100% nos casos qualificados de sonegação, fraude ou conluio — e para 150% em caso de reincidência (art. 44, §§ 1º e 1º-A, com a redação da Lei nº 14.689/2023).

O arbitramento, porém, não é incontestável. O CARF firmou entendimento na Súmula nº 200: "Incabível a manutenção do arbitramento com base no SIPT, quando o VTN é apurado sem levar em conta a aptidão agrícola do imóvel". Muitos lançamentos aplicam o valor médio do município sem separar aptidões — e caem por esse fundamento.

Para derrubar um VTN arbitrado, o caminho usual é o laudo técnico de avaliação com ART, nos parâmetros da ABNT NBR 14.653-3 (imóveis rurais) e referido a 1º de janeiro do exercício autuado. Se já veio intimação ou notificação de lançamento, veja como funciona a defesa em autuação de ITR — os prazos administrativos são curtos e preclusivos.

Como consultar o VTN do seu município

Três caminhos, do mais oficial ao mais rápido:

1. Planilhas da Receita Federal. No gov.br, em Centrais de Conteúdo › Publicações › Documentos Técnicos › "Valores de Terra Nua (VTN)", há planilhas por exercício. A tabela do exercício 2026 foi publicada em 7 de agosto de 2026 e traz 3.076 municípios em 22 estados.
2. Prefeitura ou secretaria municipal de fazenda. Municípios conveniados publicam o levantamento que enviaram ao SIPT, em geral com o laudo que fundamentou os valores.
3. Calculadora do TerraFiscal ITR. A calculadora de ITR do site já traz a tabela de VTN por município e por aptidão: você seleciona UF e município, informa área e grau de utilização, e ela retorna o VTN/ha, o VTN total e o imposto estimado.

Se o imóvel tem características que justificam valor abaixo do referencial — relevo acidentado, solo degradado, falta de acesso —, o valor menor pode ser declarado. Mas guarde o laudo que sustenta a diferença antes de declarar, não depois da intimação.

Checklist antes de fechar a DITR 2026

• Confira a aptidão predominante: a referência do SIPT muda muito entre lavoura boa e pastagem natural.
• Use o preço da terra nua em 1º de janeiro de 2026, não o de hoje nem o da escritura.
• Exclua benfeitorias, culturas, pastagem formada e floresta plantada.
• Guarde a memória de cálculo e a fonte do valor por, no mínimo, cinco anos.
• Confira também área tributável e grau de utilização: os três dados são cruzados juntos.
• Prazo: a DITR 2026 vai de 10/08/2026 a 30/09/2026 (IN RFB nº 2.330/2026) — obrigatoriedade do DITR Web no post sobre as regras da DITR 2026.

VTN correto e documentado é a diferença entre uma declaração que passa e um processo administrativo de três anos.